容積率ってなんだ?増築リフォームの落とし穴

この記事の所要時間: 30

リフォームの容積率

増築リフォームを行う場合、建ぺい率という敷地内に建物を建てられる広さを制限している法律に適合させる必要がありますが、建ぺい率だけを間上げていると思わぬ問題が起きる事があります。

敷地内に建てる建物には、建ぺい率の他にも制限が加わります。
その一つは高さですが、これは一般的な住宅であれば制限を超える事がないので、あまり気にする必要がないものです。
しかし、もう一つの制限が思わぬ落とし穴になる事があります。

容積率という落とし穴

容積率とは、建ぺい率と同じく建物の広さを制限している建築基準法に定められた基準です。
建ぺい率は敷地内で建物を建てるために使えるスペースを制限しているものですが、容積率は建物の床面積を制限しているものです。
容積率で制限されているのは延べ床面積で、敷地に対して建物内の全ての床面積の合計が制限されています。

容積率は敷地の広さだけではなく敷地に面した道路によって変動する場合がありますが、道路による制限と敷地による制限が同時に加わる場合は、数値の低い方が適用されます。
例えば、敷地による容積率の制限と道路による容積率の制限がかかる場合、敷地による制限の数値が道路による容積率の制限より小さい場合、敷地による制限が適用されます。

延べ床面積とは、建物全体の床の広さの合計

延べ床面積は建物の中にある床面積の合計のことで、建物内の床であれば全て延べ床面積として計算されます。
つまり、2階建ての建物の場合、1階だけではなく2階部分の床も延べ床面積に入ります。

容積率の計算

容積率は建物内の床面積の合計を敷地の広さで割ると求められます。
これは指定容積率というもので、各自治体の都市計画によって定められています。
あくまで「建物内の床面積」なので、家の外にある部分は除外されます。
例えば、階段は建物内であれば床面積に入りますが、家の外にあれば床面積には入りません。
バルコニーの場合は、2メートル以上突き出すとそこから床面積として扱われます。

地下室は少し特殊

地下室は少し特殊で、広さが建物内の合計床面積の3分の1までなら無視できます。
通常は建物の全床面積の3分の1を超えるような地下室は少ないので、ほとんどの場合地下室は床面積として考える必要はありません。ドライエリアも床面積として扱う必要はありません。

道路の影響

敷地に面している道路の幅が12メートル以下の場合、道路の幅に0.4を掛けた数値が容積率になります。
ただし、住宅用の敷地の容積率は多くの場合200%なので、住宅用敷地で道路の影響を受けるのは道路幅が4メートル以下のときです。

例えば、道路幅が5メートルだった場合は5×0.4=2、つまり200%が容積率になります。
指定容積率が200%であれば同じ数字なので影響はありません。
しかし、道路幅が4メートルになると4×0.4=1.6、160%なので指定容積率が200%だとしても道路の影響により160%になります。

基本的にはリフォーム業者任せ

増築おリフォームをするのなら容積率は順守しないといけませんが、リフォーム業者が事前に調べるので業者任せにしておいても特に問題はありません。
しかし、リフォーム業者のミスなどで容積率を無視してしまう可能性がゼロではないので、知識として覚えておきましょう。
容積率は計画書やリフォーム業者に説明を求めれば教えてくれるので、基準内に収まっているかどうかの確認は忘れないようにしてください。

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